一、個人房東：租金10%是扣繳，不是報完就不用再算

有扣繳義務的企業承租人，給付境內居住個人房東租金時，原則上按給付租金的10%扣繳所得稅。若每次應扣繳稅額不超過2,000元，依法免予扣繳；但免扣不代表租金收入免稅，也不表示可以省略應辦理的所得資料申報。[1]

扣繳是先把一部分稅款繳給國庫。房東年度報稅時，仍要計算租賃所得，併入個人綜合所得稅，核對已扣繳稅款並依法抵繳（通常於次年5月辦理，法定例外或延長依公告）；實際可能補稅或退稅，不是所有房東都固定繳10%。[2]

房屋租賃所得，可依規定減除合理必要損耗及費用。核實列報時，須保留折舊、修繕、相關房屋與土地稅、保險，以及符合規定的購屋出租貸款利息等證明。無法逐項舉證時，一般房屋租賃費用標準可參考43%，但應以所得所屬年度適用標準確認。[2]

採標準費用與核實列報不是把兩種方式一起重複扣除；純土地出租，也不能直接套用房屋租金43%的標準。住宅補貼、社會住宅與特定住宅包租代管優惠，更不應直接當作商辦出租優惠。

二、2.11%二代健保：看單次給付與資格，不是全部房東每月都扣

健保署公布的個人補充保險費率為2.11%。租金收入在符合扣費規定時，單次給付達2萬元，按給付全額計算；單次計費上限為1,000萬元。免扣取身分、投保資格及其他例外，仍須依健保規定確認。[3]

這是一般月健保保費之外的補充保費，不能寫成「只要有租金，原本所有健保費就全面加2.11%」。也不能把健保的2萬元門檻，與所得稅小額免扣規定混成同一條規則。

租約若按季付款，或同一公司同次支付同一房東多間房屋租金，要按實際單次給付認定。健保署明確指出，同次給付應合併計算，不能只看每間房屋的月租金是否低於門檻。[3]

三、個人房東租金10萬元，實際匯入多少？

以下只是付款示意：假設房東為境內居住個人，未以出租營業人身分開立發票，承租企業有扣繳及扣費義務，房東沒有免扣補充保費資格，且本次約定總租金為10萬元，沒有其他費用。

房東原租金收入仍為10萬元；10,000元是已扣繳所得稅，不是再從總租金永久扣掉一項所得。也不能把本次兩項扣取合計12.11%，當作年度最終所得稅率。

若一年實際收取12次同額租金，總收入為120萬元。僅作費用計算示意，假設當年度適用43%標準費用，租賃所得為120萬元 × 57%＝68.4萬元。這是併入綜合所得稅的所得額，不是應繳稅額；仍須和其他所得、免稅額及扣除額等一起結算。

四、個人出租商辦，就一定不用營業稅嗎？

不能只用「房東是自然人」就斷定永遠沒有營業稅。官方規定，個人出租自有或承租後再出租建物，若設有固定營業場所（包括網站）、具備營業牌號，或僱用人員協助出租，符合其中情形者，應依法辦理稅籍登記並課徵營業稅。[4]

未符合該等情形的一般個人出租，則依租賃所得規定課徵個人綜合所得稅。實際發票與營業稅義務，應看經營方式及稅籍認定，不是單憑房客為公司，就把每名個人房東都當成同一類營業人。

本篇10%與2.11%的付款示例，不取代個人出租事業的稅籍判斷；若實際已屬出租營業人，應重新核對相關發票及申報義務。

五、公司房東：5%發票營業稅，含稅與未稅要寫清楚

一般使用統一發票的公司房東出租商辦，應依法開立租金發票並申報營業稅，目前一般營業稅稅率為5%。租約應寫清楚租金是否含營業稅，避免雙方對每月付款總額理解不同。[5]

5,000元是這筆未稅租金對應的銷項稅額，並不一定等於公司當期最後實繳的營業稅。一般加值型營業稅，應依法以當期銷項扣減可扣抵進項稅額，計算應納或溢付稅額。[5]

營利事業依法開立統一發票的租賃收入，依所得稅法施行細則第83條免予扣繳。因此，不應把個人房東付款例子的10%所得稅扣繳，再機械式套用到依法開票的公司房東。[6]

公司的租金收入，也不是直接按個人房東租金補充保費的規則扣2.11%。公司與個人的稅務及健保身分不同，應分別處理。

六、公司營所稅：看全年課稅所得，不是每月租金直接乘20%

公司租金收入應入帳，並和全年其他收入及依法可認列的成本費用等，計算營利事業課稅所得。一般營所稅稅率為20%，但有起徵額及相關限制，仍應依完整年度帳務及適用規定申報。[7]

所以，不能把「每月租金10萬元 × 20%」就當作公司這一筆租金的最終營所稅，也不能把5%營業稅加20%營所稅，宣稱公司所有租金固定負擔25%。兩者的稅基、費用認列與申報方式不同。

一般公司租金發票中依法收取的銷項營業稅，也不應直接和未稅租金收入混為一談。公司帳務應清楚區分收入、稅額及其他代收款，避免報表與憑證不一致。

七、租約寫「房東實拿」，要還原申報租金

總租金與實拿租金不是同一個數字。若約定由承租人額外負擔原應由房東負擔的稅費或其他支出，相關代付可能具有租金性質，應依約定與法規核對申報收入，不是只報房東帳戶收到的金額。[1] [8]

扣繳義務、補充保費扣取及發票開立，不會因租約只寫「稅由房客付」就自動消失。簽約時應分清總租金、含稅價、實拿金額與代負擔範圍，再由會計專業確認計算。

管理費也應依收取方式、實際負擔者及代收代付資格認定，不能只換一個名目就當成免申報款項。押金則應區分可退還本金與依法可能設算的租賃收入，不宜直接把押金全額當成租金，或完全忽略其申報規則。[2] [5]

個人房東可保留租約、收據與匯款資料，並核對承租人辦理的所得資料；公司房東則應核對發票、收款與帳冊。沒有發票的個人租金憑證，不等於承租人可以自行算出5%進項稅額扣抵。[8]

八、商辦房東租金報稅常見問題 Q&A

商辦出租：先寫對租金，再核對稅務身分

個人房東重點是租金扣繳、健保補充保費與年度綜合所得稅；公司房東重點是發票、營業稅與年度營所稅。簽約前把租金是否含稅、總額與實拿金額寫清楚，能減少付款及報稅爭議。

億錢朝富不動產關注台中七期商辦出租與企業承租需求，協助屋主整理物件及租賃條件。實際稅籍、扣繳、健保、發票與申報，應由稅務機關、健保署及合格會計專業依個案確認。