一、先看正式法規，不把「3.0」當成已上路新制

財政部說明，房地合一稅2.0自2021年7月1日起施行，原則上適用於交易2016年1月1日以後取得的房地，並納入特定預售屋及符合條件的股權交易。[1] [2]

網路上的「3.0」若沒有對應的正式修法、公布及施行依據，不能直接拿來計算稅額。申報作業或解釋規定的調整，也不等於整套制度已更名為3.0。

房地合一稅、房屋稅與房貸政策是不同制度，不應只因版本名稱相似，就互相套用。本篇以2026年10月16日查得的官方資料為基礎；日後若有正式修法，應再更新內容。

二、出售前，先核對適用範圍與賣方身分

不能只因交易發生在2026年，就認為所有案件都套同一組稅率。應先確認取得日期、取得方式、交易標的，以及賣方是個人還是公司。較早取得的房地、繼承、受贈或重建等案件，可能有不同的判斷規則。

個人還要確認是否屬於稅法上的境內居住者，不能只看國籍。一般非境內居住個人的房地交易，持有二年以內為45%、超過二年為35%，與境內居住個人的長期持有級距不同。[3]

三、怎麼算？先算所得，再套適用稅率

對一般買賣取得、適用新制的個人房地交易，可以先分成三個步驟。實際認列金額仍須依文件與法規確認。[2] [3]

其中「土地漲價總數額」是法定計算數額，不是屋主自己估計的土地漲幅，也不是已繳土地增值稅的金額。可減除數額有法定限制，應依土地稅務資料核對。

房地合一所得稅與土地增值稅不是同一種稅。土地增值稅原則上不能整筆直接再當成房地交易費用；法定例外應另確認，避免重複扣除。[3]

四、境內居住個人的一般稅率，看精確持有期間

依所得稅法第14條之4，境內居住個人的一般房地交易，按下列持有期間適用稅率；本段不包含自住、非自願出售及其他法定特殊情形。[3]

取得與交易日期，應依登記及個案規定核算。符合公告非自願因素、合建、都市更新或危老等情形，可能另有適用規則；不能只看級距就下結論。

是否延後出售，也不能只看稅率差。還應評估租金、持有支出、資金需求與價格變動，不宜把少繳所得稅直接等同增加同額投資利益。

五、示例：售價2,400萬元，不是直接乘35%

以下為教學示例，單位為新臺幣萬元，非特定物件估價或個案稅額。假設是境內居住個人一般買賣案件、適用房地合一稅2.0，持有四年，沒有可扣抵的房地交易損失，且本案不適用自住房地優惠。

房地交易所得＝2,400－1,600－80＝720萬元。再減除本例土地漲價總數額120萬元，課稅所得為600萬元。

若另案具有同樣600萬元課稅所得，但持有期間超過五年、未逾十年，按一般20%試算為120萬元；若超過十年，按一般15%試算為90萬元。這是比較算式，不是預測未來價格或保證延後出售較有利。

本例僅示意房地合一所得稅，不是出售全套稅費與現金回收結算。土地增值稅、可能涉及的營業稅、貸款清償及其他交易支出，仍應另行確認；不可把房貸本金再重複從已列原始買價的交易所得扣除。

六、住宅有400萬元優惠？先符合完整自住條件

不是住宅出售就自動免稅，也不是售價400萬元以下才免稅。這項優惠是針對符合條件的個人自住房地，課稅所得400萬元以內免稅；超過部分按10%課稅。[4]

條件包括：個人或其配偶、未成年子女辦妥戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用；個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用此項優惠。

只有遷入戶籍、卻沒有符合持有及實際居住等條件，不能直接認定適用。家庭成員是否曾使用優惠，以及房屋過去的使用情形，也應一併核對。

供企業辦公或營業使用的商辦，不能只因屋主自己使用，就套個人自住房地優惠。若存在混合用途或特殊使用狀況，應先向國稅局或稅務專業確認。

七、商辦由個人或公司出售，規則不完全相同

商辦由境內居住個人持有、且屬一般適用新制交易時，可依前述個人持有期間判斷；若供營業或出租使用，則不能直接認定符合個人自住優惠。

對總機構在境內的一般公司型營利事業，適用新制的通常差別稅率為：二年以內45%、超過二年未逾五年35%、超過五年20%。沒有個人一般案件「超過十年15%」的級距，也不能套個人400萬元自住優惠。[5]

公司原則上分開計算房地交易所得稅，再併交易年度營利事業所得稅結算申報。公司興建後第一次移轉、境外營利事業、獨資合夥及其他特殊情形，另有規定，不能一律照上述一般公司方式處理。

公司帳務費用與房地交易所得的認列，也不宜照抄個人申報範例。售價、成本、營業稅、損失與申報安排，應由會計專業依個案核對。

八、有支出不代表都能扣，30萬元也不是免稅額

個人交易可以認列的取得、改良及移轉費用，必須有實際支出與相符的證明，且符合必要費用等規定。契稅、規費、代書及仲介費、合格改良支出等項目，應依性質整理；同一筆費用不能重複列入成本及費用。[2] [7]

個人取得所有權後使用期間的房屋稅、地價稅、管理費、一般清潔及金融機構借款利息等，不能因為曾支付，就全部從出售所得減除。投資分析的「持有成本」，與房地交易所得稅的「可認列成本費用」，是不同口徑。[7]

依官方個人費用說明，未能提示費用證明，或所提示金額未達成交價額3%時，稽徵機關得依成交價額3%推計得減除費用總額，並以30萬元為限。30萬元是推計費用上限，不是人人享有的免稅額，也不是有憑證費用之外再額外加扣30萬元。

實際費用若較高，應保存合法憑證供核實認定；原始成本文件不足、繼承或受贈成本等情況，也不能自行填一個有利的數字。

九、個人申報有期限，零稅額也不能直接略過

適用新制的個人一般房屋、土地交易，不論有無應納稅額，都應依所得稅法第14條之5，於完成所有權移轉登記日次日起算三十日內申報。不能等到隔年五月才把它當作一般綜合所得稅案件處理。[6]

因此，即使出售虧損，或符合優惠而沒有應繳稅額，仍應依法辦理。預售屋、房屋使用權與特定股權交易的起算事件不同，應另核對；公司則依其適用的申報制度辦理。

出售前可先整理買入與出售契約、價款及費用支付證明、土地稅務資料，以及申請優惠所需的戶籍與居住等證明。若採用優惠、損失扣抵或特殊取得認定，最好在交易前完成專業確認，而不是過戶後才開始找文件。

十、住宅與商辦出售課稅常見問題 Q&A

結語：先核對條件，再決定出售與資金安排

出售住宅或商辦前，應先確認制度、取得方式、持有身分及日期，再整理成本、費用與優惠文件。所得稅之外，仍有其他交易支出與資金回收事項，不能只靠單一稅率估計最後可拿回多少錢。

億錢朝富不動產持續關注台中七期住宅與商辦交易，協助屋主釐清物件及租售條件。個案稅額、優惠資格、申報及特殊取得認定，應由國稅局、會計師或合格稅務專業確認。