一、先確認取得日期，分清一般新舊制案件

以2026年出售、由個人一般買賣取得的住宅為例，可先按下列日期整理資料。這是通常判斷方向，不替代特殊案件的認定。[1] [3]

同一戶豪宅的不同持分，也可能因各所有權人取得方式及時間不同，分別適用不同所得稅制。財政部已針對這類共有出售案件提出說明。[3]

本篇主要討論個人一般住宅出售；公司、境外身分及其他特殊交易，應另核對規定，不直接套用本篇個人申報方式。

二、舊制費用：土地增值稅＋房屋財產交易所得＋交易服務費

土地部分：不能把免所得稅理解成所有稅都免

一般適用舊制的房地交易，土地交易所得免納所得稅，但土地移轉仍須核對土地增值稅及相關減免，不是土地出售完全沒有稅務事項。[3] [4]

房屋部分：財產交易所得併入綜合所得

適用舊制的個人房屋出售，原則上依實際成交、取得成本與相關費用，核實計算房屋交易所得，再併入所得發生年度的綜合所得辦理結算申報，通常於次年五月處理。[2] [3]

房地合併出售時，要依法辨認及分攤房屋與土地部分，不能任意把價款全部歸為土地以排除房屋所得。房屋所得額也不是最後應繳稅額，實際綜合所得稅影響仍須一起核算。

交易服務費：仍需看契約由誰負擔

仲介報酬、地政士服務與賣方負擔的其他支出，不會因房屋是舊制就消失。應按實際委託與買賣契約確認費率、項目及支付時點，不能只預估一筆所得稅。

三、新制費用：房地合一所得稅，也要列土地增值稅

新制不是「只繳房地合一稅、仲介費與代書費」。財政部說明，房地合一改革並未取消土地增值稅；兩者的課稅基礎不同，並依規定處理可減除稅基。[4]

一般買賣取得的個人新制案件，先以成交價額減原始取得成本與可認列費用計算交易所得，再依法處理可減除損失及土地漲價總數額，按適用稅率計算房地合一所得稅。[5]

境內居住個人的一般新制稅率，二年以內45%、超過二年未逾五年35%、超過五年未逾十年20%、超過十年15%。這些比例是對課稅所得計算，不是直接乘豪宅全部售價；自住及其他法定例外另確認。[5]

適用新制的個人一般房地交易，不論有無應納稅額，都應於完成所有權移轉登記日次日起三十日內申報，不能比照舊制等次年綜合所得稅申報時才處理。[6]

四、土地增值稅：看土地稅務資料，不是豪宅售價乘固定比例

土地增值稅主要依公告土地現值相關的土地漲價總數額課稅，與房地合一稅按實際交易所得課稅不同。即使實際售價或獲利不如預期，也不能只憑成交損益推斷土地增值稅一定為零。[4]

出售前應取得土地稅務資料，由地方稅務機關或地政士協助核對預估稅額、申報及減免條件。可否適用自用住宅用地等優惠，須看個案資格，不是豪宅、自己持有或有設籍就自動符合。

土地增值稅的自用條件，也不能與房地合一稅的自住房地優惠直接互換。若申請優惠，應分別核對各項制度，避免把一筆稅的資格套到另一筆稅。

五、仲介費：6%是雙方合計上限，不是屋主固定費率

依內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，仲介業者向買賣一方或雙方收取的報酬總額，合計不得超過實際成交價金6%；規定明確指出，這是最高上限，不是主管機關規定的固定收費比率。[7]

因此，不能說所有賣方一定支付4%，也不能把6%當成賣方單方固定收費。應先看明確的服務報酬標準與契約約定，並確認是否有其他計費事項。

屋主應核對服務內容、計算基礎、支付時點，以及未成交或交易中止時的處理。內政部亦要求報酬標準及各方比率記載於相關委託、要約等契約文件，讓雙方事先瞭解。[7]

保存委託契約、收款憑證與支付紀錄，才能在出售成本整理及稅務認列時提供清楚資料。

六、代書費：服務費、規費與代收稅款要分開

地政士俗稱代書，可協助契約、稅務申報及登記等交易作業。屋主應先取得分項報價，確認哪些是專業服務費，哪些是政府規費或代收代付稅款，不把整張預收明細全部視為代書報酬。

代書報價會因案件服務內容而不同。本篇不提供一個全國固定代書費，也不將某一家事務所的價格當成豪宅出售必付標準。預收款應要求分項結算，另確認哪些費用尚未包含。

七、舊制豪宅所得設算：發布年份不等於交易所得年度

舊制房屋仍應優先核實計算所得。無法證明成交價或原始取得成本等情況，才可能依相關年度規定核定房屋交易所得；高價房地另有當年度門檻及計算方式。[2]

例如，本次查得財政部民國115年3月4日發布的規定，處理的是114年度（2025年）房屋交易所得，不是115年度出售案件一概沿用的標準。[8]

該年度特定高價案件的「歸屬房屋收入之20%」，是設算房屋所得額的方式，不代表豪宅出售一律按20%繳所得稅。本篇不把114年度門檻或比例直接當成115年度通用表。[2]

市場稱為豪宅，也不表示自動符合某一年度的稅務高價房地門檻。保留買入及出售契約、合法費用憑證與金流資料，比只看「豪宅稅」的俗稱更能掌握實際課稅情形。

八、還有哪些支出？依契約與實際狀況補齊

除主要稅款與服務報酬外，還應檢視銀行提前清償違約金、履約保障、搬遷整理、修復及交屋結清款等可能支出。不是每件交易都有，也不是一律由賣方負擔，應以實際銀行與交易契約確認。

現金回收可以先按「實際售價－未清償貸款本金－賣方負擔稅款及費用」整理，再檢查是否有代收、代付、已付與尚未支付項目，避免漏列或重複扣除。

這是現金結算概念，不是總投資利潤。原始買價、歷年持有成本及其他收支若要比較獲利，應另整理；房貸本金清償也不能因為影響實拿現金，就再重複從已列取得成本的稅基中扣除。

舊制房屋所得可能於次年才併綜合所得稅申報，應預留因售屋所得增加的稅負，不把過戶當日尚未繳納的所得稅視為可全部使用的現金。也不應把全年其他收入的綜合所得稅，全都算成售屋費用。

九、豪宅出售費用常見問題 Q&A

結語：出售豪宅，先確認制度與完整費用明細

屋主應先核對一般105年取得分界，再分別估算土地稅、適用所得稅與契約服務費。新舊制影響計算及申報方式，但都不能只看成交價或單一費率，就認定最後可回收多少資金。

億錢朝富不動產持續關注台中七期豪宅與商辦租售，協助屋主整理物件及交易條件。稅額、所得歸屬、減免與特殊取得認定，應由國稅局、地方稅務機關、地政士及會計專業依個案確認。