一、贈與與繼承，首先是產權移轉時點不同

若父母仍依賴這戶房屋居住、出租收入或其他資金安排，應把自身生活保障列為重要條件。稅額較低，不代表產權提前移轉就是較好的選擇。

二、贈與稅免稅，不代表過戶完全沒有稅費

每年244萬元，按贈與人全年合計

2026年贈與人在同一年度內，不論贈與幾次或有幾名受贈人，免稅額合計仍為244萬元。不能說父親送兩名子女，就各自有244萬元額度；當年度其他財產贈與，也應一起計算。[2]

父母各自是不同贈與人，但應先確認財產所有權及實際贈與關係，不能把只有一方所有的房屋，直接當作兩人都能各自贈與的同一份財產。

土地與房屋，有其他移轉稅費

一般房地贈與除了贈與稅，還要評估土地增值稅、房屋契稅、印花稅及登記等相關費用。即使贈與淨額未產生贈與稅，也不表示其他稅費全部免除。[3] [4]

房屋贈與契稅稅率為6%，應依核定契價等法定基礎計算，不是拿房地市場總價直接乘6%。父母對子女的土地贈與，也不能直接套用「出售自用住宅用地」的優惠稅率。[4]

如果分年贈與持分，每次移轉仍須檢視稅費與程序，也可能形成共有產權。不能只把房屋價值除以244萬元，就認定分年方案一定較省。

三、繼承免土地增值稅與契稅，但要看整體遺產

因繼承而移轉房屋與土地，不課土地增值稅、契稅；但遺產稅仍要按被繼承人的整體財產、依法不計入項目、扣除額及免稅額等條件計算。[3]

2026年遺產稅免稅額為1,333萬元，是整件遺產案件的免稅額，不是每名繼承人各自都有1,333萬元。配偶、子女、債務及其他扣除事項是否適用，應另行核對，不能只看一戶房子。

房地稅務評價也不等於市場售價。例如看到一戶市價2,000萬元的房屋，不能只因高於1,333萬元，就直接認定一定要繳遺產稅；仍須依法確認房地課稅價值及其他財產與扣除條件。

若整體遺產在依法計算後沒有應納遺產稅，生前贈與反而可能多出移轉稅費；若財產規模較大或已有生前配置需求，則應完整試算，不能反過來宣稱繼承永遠最好。[3]

繼承仍有申報、登記、文件及可能的專業服務費，不應把「免部分移轉稅」理解成完全沒有辦理成本。

四、子女會不會很快出售？取得成本可能改變稅負

房產傳承不能只算過戶當下。子女若打算出售，也要先檢查適用新舊所得稅制、取得成本及持有期間。

受贈房地：不能直接沿用父母買價

財政部說明，個人出售105年1月1日以後受贈取得、適用房地合一稅的房地，取得成本不是贈與人原始買價，而應按受贈時房屋評定現值與公告土地現值，依消費者物價指數調整，並依法處理費用。[6]

因此，父母當年買得很貴，不代表子女日後出售時就有相同成本可扣除。也不能直接假定父母全部持有期間都能併入一般受贈子女的持有期間。

繼承房地：要核對來源與被繼承人取得歷程

繼承日後出售，不是一律免所得稅，也不是只看子女繼承過戶年份就能判斷。國稅局提醒，應核對被繼承人取得日、繼承來源，以及連續繼承或共有持分等情形。[7]

適用房地合一稅的新制案件，繼承取得成本亦有法定現值及調整規則；持有期間得依規定合併被繼承人期間，但「可合併期間」與「適用哪個所得稅制」是不同判斷，不能混為一談。[6] [7]

五、父母的風險：房子送出去，不是後悔就拿得回來

民法對贈與撤銷有條件。權利尚未移轉前與移轉完成後，法律效果不同；經公證或履行道德義務的贈與，也有特別規定。不能把「以後不滿意再拿回來」當作可靠的產權保障。[8]

若贈與附有負擔，受贈人未履行時，依法可能請求履行或撤銷；未履行法定扶養義務等情況，也有特定撤銷事由及期限。但不是子女讓父母不高興，父母就必然能收回房屋。[8]

完成贈與後，還應評估子女處分、貸款或債務對房屋的影響。父母口頭說「我可以住到老」，不等於所有居住與產權問題都已獲得法律保障。

若希望保留使用、收益或居住安排，應在移轉前由法律與地政專業確認可行工具、契約及登記效果，不自行把一般口頭承諾當成已設定的物權。已有房貸或抵押的房屋，也應先核對銀行契約，不能只憑贈與過戶就認定借款責任消失。

六、繼承的風險：家庭分配、遺囑與債務要先釐清

留待繼承，父母生前通常仍能掌控產權，但死亡後的遺產分配，可能涉及其他繼承人、共有與分割。想讓某一名子女取得房屋，應提前確認遺囑形式與內容，而不是只靠家庭口頭共識。

遺囑分配也須檢視配偶、子女等人的特留分保障，不能認定寫了遺囑，就能排除所有法律限制。相關範圍應依繼承開始時已生效法規確認，不直接套尚未生效的修正。[9]

繼承也可能包含債務。民法第1148條規定，繼承人對被繼承人債務，原則上以因繼承所得遺產為限負清償責任；不應一概說父母有債務，子女就要用全部私人財產償還。具體清算、程序及例外，仍應由法律專業確認。[9]

若房屋有貸款、其他債權或家人意見不同，應先整理完整資料，再討論分配；只談免稅額，無法消除這些法律風險。

七、死亡前二年贈與，不能認定完全排除遺產稅

贈與人死亡前二年內贈與子女等特定親屬的財產，依法可能併計遺產總額課稅。財政部2026年9月11日修法說明，也涉及各受贈人的擬制遺產稅納稅義務安排。[5]

因此，不能把「已經過戶給孩子」等同於「這項財產一定不再涉及遺產稅」。實際適用、已納稅款扣抵及稅款負擔，應按最新規定與個案確認。

稅法上的併計，也不能直接解讀為民事產權自動回到父母遺產。稅務與民事權利應分別處理，不以單一口號取代法律判斷。

八、比較前，先回答這四個家庭問題

資料應包含房地登記、課稅價值、取得歷程、貸款及父母其他財產，並確認各方需求。大額移轉或家人意見分歧時，應由會計、地政及法律專業一起評估，不以單一稅率直接決定。

九、房屋贈與與繼承常見問題 Q&A

結語：先保留生活保障，再比較完整傳承成本

一般房地繼承移轉免土地增值稅與契稅，往往值得先試算；贈與則可實現生前產權安排，但不能忽略移轉稅費、未來出售與父母失去所有權後的風險。

億錢朝富不動產持續關注台中七期住宅與商辦交易，協助家庭整理房產條件與租售需求。實際傳承方案、稅額、產權保障及遺囑效力，應由主管機關、會計師、地政士與律師依個案確認。