一、承租人欠租多久，房東可以終止租約？

依據民法第440條，承租人遲延支付租金時， 出租人原則上應先定相當期限催告。 若承租人於期限內仍未付款，且符合相關法律要件， 出租人才能依法終止租賃契約。

如果租賃標的是房屋，法律另有較嚴格的限制： 遲付租金總額須達兩個月租額； 若租金約定在每期開始時支付， 尚須符合遲延給付逾兩個月的規定。

二、房東遇到欠租，建議依照六個步驟處理

三、存證信函怎麼寫？催告應包含哪些內容？

存證信函的主要作用， 是保存出租人催告內容與寄發紀錄。 建議搭配掛號回執及送達資料， 以利日後證明催告是否到達承租人。

一份完整的催告通知，建議包含：

• 出租人與承租人的姓名或公司名稱。
• 租賃標的地址及租賃契約資訊。
• 積欠租金的月份、金額及計算方式。
• 要求付款的期限與匯款方式。
• 逾期不付款可能產生的法律後果。
• 通知日期及出租人的聯絡方式。

欠租催告通知參考範例

四、住宅、商辦與店面欠租，處理方式有何不同？

台中七期商辦與店面租賃， 經常涉及企業承租人、營業登記、 裝潢設備、管理費及稅務約定。 因此處理欠租時，除了確認租金， 也應仔細核對租賃契約及其他費用。

特別提醒，商辦或店面即使約定承租人欠租即可解約， 仍應檢視民法及土地法等強制或限制性規定， 不能認為商業租賃就完全不受房屋租賃法律保障。

五、終止租約後，承租人仍不搬走怎麼辦？

合法終止租賃契約後， 如果承租人仍占用房屋， 出租人可以依法請求返還租賃物。

若雙方無法協議搬遷， 可視具體情況聲請調解、 提起遷讓房屋訴訟， 並一併請求積欠租金及其他依法可請求的款項。

取得確定判決或其他執行名義後， 才能依法聲請強制執行。 如果租約已依法公證， 並符合公證書所載逕受強制執行的條件， 部分事項可能不必先經一般訴訟程序。

六、押金可以直接抵扣欠租嗎？

押金具有擔保租賃債務履行的功能， 但是否能於租期中直接抵扣、 何時結算及如何返還， 應依租賃契約與適用法律判斷。

尤其涉及土地法第100條第3款時， 應注意擔保金抵償後的欠租金額， 是否仍達法定收回房屋要件。

因此，出租人不宜單純認為 「欠兩個月租金就一定可以終止」， 而應將押金、已付款項及實際欠款 一併交由專業人士檢視。

七、欠租金額很高，可以直接聲請支付命令嗎？

如果出租人主要目的是追討確定金額的租金， 可評估向法院聲請支付命令。

支付命令主要處理金錢等法定給付請求， 並非直接要求承租人搬離的程序。 承租人若在法定期間內合法提出異議， 後續仍可能進入訴訟程序。

若出租人希望同時追討租金、 終止租約並收回房屋， 通常需要整體評估遷讓房屋訴訟、 金錢請求及可用的執行名義。

八、房東如何降低承租人欠租風險？

相較於欠租後才追討， 出租前做好承租人審查與契約管理， 更有助於降低租賃風險。

• 確認承租人身分： 公司承租應核對公司登記、代表權及簽約權限。
• 明確約定付款日期： 清楚記載租金、稅費、管理費及車位費。
• 建立付款紀錄： 優先使用銀行轉帳，保留完整金流證明。
• 合理規劃擔保： 押金及其他擔保方式應符合適用法規。
• 評估租約公證： 依需求約定合法的逕受強制執行事項。
• 定期管理租賃關係： 發現遲繳時及早聯繫，不讓欠款持續擴大。

九、房東常見問題 FAQ

十、億錢朝富不動產的專業提醒

一份好的租賃契約， 不只是讓房屋順利出租， 更重要的是在發生爭議時， 能讓雙方清楚了解權利與義務。

尤其七期A級商辦、企業總部及大型店面， 往往涉及較高租金、長期租約、 裝潢投資與企業營運安排。 出租人更需要在簽約前做好風險評估。

億錢朝富不動產深耕台中七期及大台中不動產市場， 提供住宅、豪宅、商辦、店面及土地的買賣、 租賃與不動產諮詢服務。

我們相信，專業的租賃服務， 不只是促成簽約， 更是協助屋主與承租人建立 穩定、透明且值得信任的合作關係。